Qué hacer si su rentero no cumple
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El Código de renta de viviendas puede varias dependiendo del condado o la ciudad, es por eso que un arrendatario debe estar al tanto de las leyes en su localidad. Foto cortesia de Ivan Samkov en Pexels.
Ashley Martínez Torres
Especial para LA PRENSA Iowa
Alguna vez ha tenido problemas en una propiedad que está rentando, ¿cómo una tubería que este goteando, o que el aire acondicionado este fallando, o un problema mucho peor que es imposible para el inquilino solucionarlo, y que amerite contactar al dueño de la propiedad? ¿Qué pasa cuando el dueño no cumple con su deber de mantenimiento?
Existen leyes que protegen tanto al arrendador como al arrendatario en cuanto a problemas de incumplimiento por parte de alguno de los mencionados, estas leyes pueden variar dependiendo del condado o ciudad.
Por ejemplo, en Storm Lake existe el Programa de Inspección de Viviendas de Renta (Rental Housing Inspection Program por su nombre en inglés) donde los arrendadores deben de registrar sus propiedades, ya sea casa o complejo de apartamentos, anualmente y pagar los costos no más tarde del 31 de agosto. Los costos incluyen $10 de base más $5 por cada unidad adicional dentro de la misma estructura; por ejemplo, para un dúplex (dos unidades), el propietario pagaría $15 en total.
Cabe agregar que las propiedades nuevas de renta deben de ser registradas en un plazo de 30 días e inspeccionadas en un plazo de 60 días.
El inspector de edificios de Storm Lake Chris Chambers explicó, “La inspección es requerida, ya que revisamos que todo esté en orden para que una persona o familia pueda vivir en la propiedad. Si encontramos algún problema, entonces le notificamos al propietario de los arreglos que necesita el inmueble para que pueda ser rentado.”
Las inspecciones a propiedades de renta se llevan a cabo cada tres años. La ciudad ofrece un formulario de queja que los arrendatarios pueden llenar. Y es totalmente ilegal que el arrendador tome represarías con el arrendatario cuando este pone una queja sobre la condición de la propiedad a un inspector.
De acuerdo con Chris, una vez que se recibe la queja, los inspectores le avisarán al propietario sobre dicha queja y pedirán revisar la propiedad si es necesario. Si la queja cae bajo los criterios establecidos del Código de la Vivienda de la Ordenanza Municipal 5-8 de Storm Lake, el inspector trabajará con el propietario para asegurarse de que se corrija.
Sin embargo, el propietario recibirá una infracción municipal si este no corrige el o los problemas de la propiedad dentro del tiempo establecido.
“Tenemos una lista de las cosas que debemos revisar y con lo que debe cumplir la propiedad,” explicó Chris. “Sin embargo, hay casos en los que no podemos ayudar ya que los problemas no están en nuestra lista. Hay limitaciones que suelen ir más a lo legal, y no nos podemos meter en eso.”
Chris trabaja con la Ciudad de Storm Lake por un año y medio y explicó que hasta el momento solo han recibido 10 quejas de arrendatarios, de las cuales unas cuantas eran problemas que estaban fuera de la jurisdicción del departamento de inspectores.
En casos legales, es recomendado acudir a un abogado como Cindy Rybolt, abogada gerente de Iowa Legal Aid, una organización sin fines de lucro que brinda asistencia legal crítica a los residentes de Iowa de bajos ingresos. “Veo este tipo de casos cada semana,” explicó Cindy. “Es un tercio de todos los casos que la organización recibe.”
Otros de los ejemplos legales que pueden necesitar la asistencia de Iowa Legal Aid, puede ser la cancelación del acuerdo de renta antes del tiempo estipulado, incumplimiento de mantenimiento a la propiedad, desalojo, discriminación, o daños a la propiedad por parte del arrendatario o un invitado de este, entre otras cosas.
Cuando una propiedad de renta presenta problemas de mantenimiento, el arrendatario debe de avisar al propietario para que este lo arregle. Sin embargo, puede que este problema lleve tiempo o que el propietario no este haciendo lo posible para repararlo pronto.
De acuerdo con Iowa Legal Aid, un arrendatario tiene tres opciones: Hacer las reparaciones necesarias el mismo y deducir los costos de la renta, terminar el contrato de renta y mudarse o avisar a un inspector de vivienda.
Si el arrendatario decide arreglar el problema por su cuenta, este debe de entregarle al propietario un aviso escrito sobre los cambios que el arrendatario va a hacer y que el costo de los arreglos será descontado de la renta, el cual debe de ser menos del costo de la renta.
El aviso debe de tener fecha y el arrendatario debe quedarse con una copia; el aviso se puede enviar por medio del correo convencional, y se recomienda guardar el recibo, o ser entregado en persona al propietario si este está dispuesto a firmar un reconocimiento de que recibió el aviso escrito, el aviso debe de ser entregado al menos siete días antes de que se cumpla el próximo pago de la renta.
“Siempre trato de alentar a los arrendatarios de tomar todas las medidas necesarias para hablar con sus arrendadores sobre los problemas que se presenten en la vivienda, al igual que avisar de forma apropiada sobre estos problemas antes de actuar por su cuenta,” comentó Chris.
Por otro lado, si el arrendatario decide terminar el contrato de renta antes del tiempo estipulado, debe de tener una buena razón para poder hacerlo.
Según el Código de Iowa Sección 562A.15, el problema en la propiedad debe ser lo suficientemente grave como para terminar el contrato de arrendamiento, por ejemplo, este debe de ser un peligro para la salud y bienestar de los inquilinos o impactar la habilidad de habitar en la propiedad.
Algunos problemas podrían incluir infestación de insectos, animales o moho, al igual que problemas eléctricos, plomería, aire acondicionado, entre muchos otros.
“Es importante documentar el problema con video o imágenes si es algo que se puede ver, y ponerse en contacto con el inspector de vivienda si hay uno [en tu localidad] o al menos hacer que un testigo observe el problema,” agregó Cindy.
Sin embargo, muchas veces los arrendatarios no tienen la oportunidad de arreglar el problema o no tienen los recursos para mudarse a otro lado, su última opción sería poner una queja con un inspector de vivienda.
Por otro lado, hay ocasiones en que los arrendatarios deciden terminar el contrato de renta antes de tiempo en cuanto se presenta una inconveniencia que cuenta como amenaza conta la salud de los inquilinos.
De acuerdo con Cindy, esta es una decisión problemática si el arrendador no esta dispuesto a terminar el contrato ya que “se quedará a deber el alquiler por los meses que la propiedad esté vacía antes de que finalice el contrato” si el arrendatario se muda antes de tiempo. Más el propietario tiene la responsabilidad de encontrar a un nuevo arrendatario para alquilar la propiedad.
Si el propietario esta dispuesto a terminar el contrato antes de tiempo, lo debe hacerse por escrito.
Finalmente, en caso de que un arrendatario reciba un aviso de un desalojo o una acción de juicio de dinero que se presenta en su contra, Cindy recomienda asistir a la audiencia o presentar una respuesta. De lo contrario, es probable que el arrendatario pierda automáticamente. “No ignore los avisos o especialmente el papeleo de la corte. Puede haber defensas para el desalojo o el juicio de dinero, pero si no hace nada, es probable que pierda.”
Este artículo es patrocinado por Western Iowa Journalism Foundation.
Disclaimer: ESTA ES INFORMACIÓN GENERAL QUE NO REEMPLAZA EL CONSEJO DE UN ABOGADO SOBRE UNA SITUACIÓN Y HECHOS PARTICULARES.
Translation
What can you do when a landlord won’t comply?
The housing rental code can vary depending on the county or city, which is why a tenant should be aware of the laws in their locality. Photo by Ivan Samkov on Pexels
Ashley Martínez Torres
Special for LA PRENSA Iowa
Have you ever had problems in a rental property? A pipe may be leaking, the air conditioner may be failing, or there may be a much worse problem that is inconvenient for a tenant, which merits contacting the property owner. However, what happens when the owner fails to fulfill his maintenance duty?
While there are laws that protect both tenants and landlords from non-compliance issues by any of the parties, these may vary depending on the county or city.
For example, Storm Lake has the Rental Housing Inspection Program where landlords must register their rental properties, either house or apartment complex, annually and pay the fees no later than August 31st. These costs include $10 base plus $5 for each additional unit within the same structure; for example, for a duplex (two units), the landlord would pay $15 in total. Additionally, new rental properties must be registered within 30 days and inspected within 60 days.
"Inspection is required as we check that everything is in order for a person to live on the property. If we find any problems, then we notify the owner of the arrangements the property needs," said Storm Lake Building Inspector Chris Chambers.
Inspections in rental properties are conducted every three years, but the city offers a complaint form that tenants can fill out. However, it is illegal for the landlord to try to get even if the tenant puts a complaint about the condition of the property to an inspector.
An example of this is if the landlord tries to increase the rent or evict the tenant from the property in within a year. However, the exception to this rule is in case the rent has not been paid, according to the Iowa Legal Aid website.
According to Chambers, once the complaint is received, the inspectors will notify the owner about the complaint and ask to inspect the property if necessary. If the complaint falls under the criteria set in the Storm Lake City Ordinance 5-8 Housing Code, the inspector will work with the landlord to make sure it is corrected.
However, the landlord will receive a municipal infraction if he or she fails to correct the property's problem(s) within the given time.
"We have a list of things we need to review and that the property should comply with," Chambers explained. "However, there are cases where we can't help as issues are not on our list. There are limitations that tend to go more to the legal side, and we can't get into that."
Chambers has worked with the City of Storm Lake for a year and a half and so far has only received 10 complaints from tenants, a few of which were issues outside the inspectors list.
In legal cases, it is recommended to turn to an attorney like Cindy Rybolt, managing attorney at Iowa Legal Aid, a nonprofit that provides critical legal assistance to low-income and vulnerable Iowans who have nowhere to turn.
"I see these kinds of cases every week," she explained. "It's a third of all cases the organization receives."
Examples of legal problems include cancellation of the rental agreement before the stipulated time, failure to maintain the property, eviction, discrimination, or damage to the property by the tenant or a guest of the tenant, among other things.
As mentioned before, when a rental property presents maintenance problems, the tenant must notify the owner so that he can fix it. However, this problem may take time or the landlord may not be doing their best to repair it soon.
According to Iowa Legal Aid, a renter has three options: make the necessary repairs and deduct the costs from the rent payment, terminate the lease and move or notify a housing inspector.
If the tenant decides to fix the problem on his own, he must give the landlord a written notice about the changes the tenant is going to make and that the cost of the fixtures will be deducted from the rent, which must be less than the cost of the rent.
The notice must be dated and the tenant must keep a copy; it also may be sent through the post office, from which it is recommended to keep the receipt, or be delivered in person to the owner if the owner is willing to sign an acknowledgment that he received the written notice. Regardless of what the tenant chooses, the notice must be delivered at least seven days before the next rent payment is due.
"I always try to encourage renters to take all necessary steps to talk to their landlords about problems that arise in the home, as well as to give appropriate notice of these problems before acting on their own," Chambers said.
On the other hand, if the tenant decides to terminate the rental agreement, he must have a good reason to do so.
Under Iowa Code Section 562A.15, the problem in the property must be serious enough to terminate the lease, for example, it must be a danger to the health and well-being of the tenants or impact the livability of the property.
Some problems could include insect, animal or mold infestation, as well as electrical, plumbing, air conditioning problems, among many others, which are not the tenant or any of his guests or relative’s fault.
"It's important to document the problem with video or pictures if it's something that can be seen and contact a home inspector if there's one [in your area] or at least have a witness observe the problem," Rybolt added.
However, many times renters do not have the opportunity to fix the problem or do not have the resources to move elsewhere, their last option would be to file a complaint with a housing inspector.
On the other hand, there are times when tenants decide to terminate the rental agreement as soon as there is an inconvenience that does not counts as a threat to the health of the tenants.
According to Rybolt, this is a problematic decision if the landlord is not willing to terminate the contract since "[the tenant] will owe the rent for the months that the property is empty before the contract ends" if the tenant moves out early. However, the landlord has the responsibility to find a new tenant to rent the property. On the other hand, if the owner is willing to terminate the contract early, this must be done in writing.
Finally, in the event that a tenant receives notice of an eviction or money lawsuit action being filed against them, Rybolt recommends attending the hearing or filing a response. Otherwise, the tenant is likely to lose automatically.
"Don't ignore notices or especially court paperwork. There may be defenses to eviction or money judgment, but if you do nothing, you are likely to lose," she advised.
This article is sponsored by the Western Iowa Journalism Foundation.
Disclaimer: THIS IS GENERAL INFORMATION THAT DOES NOT REPLACE AN ATTORNEY'S ADVICE ABOUT A PARTICULAR SITUATION AND FACTS.
