Cómo funcionan las subastas
/No pierda su propiedad
Miembros de la comunidad de Denison participando en una subasta realizada en la Oficina del Sheriff del condado de Crawford. Ashley Martínez Torres/Especial para LA PRENSA Iowa.
Ashley Martínez Torres
Especial para LA PRENSA Iowa
La compra de casa por medio de subasta puede sonar llamativa para varios compradores, sin embargo, es importante que los interesados estén al tanto de este proceso ya que muchas veces pasan por alto los riesgos que estas pueden traer, especialmente para un comprador primerizo. De igual manera, los propietarios de viviendas necesitan estar al tanto de cómo prevenir perder sus propiedades para que no entren en el proceso de una subasta ya sea del Departamento del Sherif o que sea poseída por el banco.
En Denison, existen subastas que se realizan en la oficina del Sheriff y cualquier persona con poder adquisitivo puede participar en la compra de una casa, el único requisito es tener a mano el dinero que el comprador está dispuesto a ofrecer por el inmueble y escribir el nombre en la lista de apostadores.
El intermediario de la subasta abrirá la venta con un monto inicial, de ahí los compradores presentes podrán hacer sus ofertas. El ganador de la subasta es el ultimo en ofrecer una vez que nadie mas haga ofertas por la propiedad, y esta persona tiene un máximo de 30 minutos para entregar el monto total por lo que la persona ofreció por la propiedad. Si al final la persona no cuenta de inmediato con el dinero que ofreció, la venta se anula y la subasta se reagenda para el futuro.
Como perder tu propiedad
De acuerdo con el Forbes Advisor, se presentaron al menos 151,153 de peticiones de ejecución hipotecaria (foreclosure filing por su nombre en inglés). Las razones por la que una propiedad un propietario puede perder su propiedad varían dependiendo de la situación, pero la más común se debe a la falta de pagos de hipoteca o también conocido como ejecución hipotecaria.
En este caso, la entidad bancaria a quien el prestatario ha fallado en pagar tiene que seguir el código de Iowa Capitulo 654 para poder tomar posesión de la casa. De acuerdo con el código, la entidad bancaria, o el prestamista en cuestión, tiene que avisar al o los dueños de la propiedad sobre las consecuencias que habrá si no se paga la deuda en un cierto periodo de tiempo. Una vez que este tiempo pasa y no se ha encontrado una solución al problema, la casa pasa a ser propiedad del banco.
La administradora de la Oficina del Sheriff Suzy Oume dijo, “Los dueños de propiedades tienen que ser responsables por pagar sus deudas a tiempo sino terminaran liando con una situación complicada en donde podrían perder sus casas.”
Cabe agregar, que la subasta de una propiedad no es la única opción, sino que el banco a cargo también puede contratar a una agencia de bienes raíces para que ponga la casa en venta directamente. Algunos bancos dan la oportunidad al dueño de encargarse de la venta de la casa para saldar la deuda.
Por su parte, el examinador de títulos, reportes y otros documentos de Crawford County Abstract, Ken Kahl dijo “Los bancos no quieren tu propiedad, sino que cobrar intereses,” explicó. “Sin embargo, cuando la situación llega al punto donde el prestatario no puede pagarle al banco, los bancos tratan de recuperar lo más que puedan de dinero mediante la venta o subasta de la propiedad.”
Ken explicó que los bancos tienden a ser responsables de cubrir los costos que conlleva vender una casa ya sea por medio de una agencia de bienes raíces o por medio de las subastas, por lo tanto, para las instituciones bancarias es preferible resolver la falta de pagos de un inmueble con el prestatario.
Crawford County Sheriff's Office Administrator Suzy Oume (left) with the highest bidder of a home auction that started at $70,585.82 and ended at $120,000. Ashley Martínez Torres/Especial para LA PRENSA Iowa.
Este al tanto de los riesgos
No cabe duda que comprar una propiedad por medio de una subasta tiene ciertas ventajas, por ejemplo, el precio de la propiedad se puede conseguir a un precio más bajo que lo que realmente este valorada. Sin embargo, los compradores no se deben dejar llevar por este tipo de oferta ya que también existe el riego de que aunque la propiedad se mire bien por la parte de afuera, este destruida por dentro; ya que en mucho de los casos el comprador no tiene la opción de explorar las condiciones de la vivienda por dentro.
Según explicó Suzy, el dueño sigue siendo la persona que vive en la propiedad a pesar de que el banco haya tomado posesión de la misma, “es por eso que nadie más que esa persona [el dueño de la casa] puede otorgar autorización para que los apostadores vean la casa por dentro.”
Otro problema de comprar una casa a ciegas es que la casa se encuentre llena de basura o que el dueño anterior la haya abandonado con todas las pertenencias adentro, problema que se vuelve responsabilidad del nuevo propietario.
“Algunas personas dañan la propiedad a propósito porque saben que la van a perder, y no les importa destruirla,“ explicó Suzy. “Muchas veces es más beneficioso para el apostador una casa que ha estado deshabitada.”
Suzy también explicó que en muchas veces el dueño anterior de la casa puede que siga viviendo en la propiedad o incluso que gente desconocida se haya metido a vivir a la vivienda. “Una vez que la compra de la casa ha sido llevada a cabo, el dueño anterior tiene que salirse inmediatamente junto con sus pertenencias,” comentó.
Otro de las cosas que los apostadores de viviendas necesitan saber, que al comprar la vivienda también están comprando la deuda de los impuestos atrasados del inmueble.
Como prepararse mejor
Mientras que estos riesgos de comprar por medio de subasta o de perder tu casa por falta de pagos pueden sonar aterradores, son simples de prevenir y arreglar.
Para los dueños que temen perder su inmueble, es importante que se mantengan en constante comunicación son sus bancos si por algún motivo piensan o saben que no podrán completar sus pagos de hipoteca.
“Cuando uno se atrasa financieramente, a veces siente que se le cierra el mundo, pero entregar tu casa al banco no es la primera opción, siempre hay otras opciones antes de llegar a ese punto,” compartió un representante bancario, quien pidió ser nombrado de forma anónima, a este medio.
Muchos bancos ofrecen diferentes opciones a los prestatarios para evitar que este pierda su propiedad. El representante bancario también aconsejo que, si los dueños de casa tienen cuartos o espacios extras, estos se pueden usar para rentar para obtener dinero extra para ayudarse con el pago de la vivienda.
El agente recomendó a las personas que no tienen experiencia en el asunto de las subastas “que tengan mucho cuidado debido a los riesgos que estas conllevan.”
“La subasta es muy incierta,” comentó. “Las personas con experiencia y la capacidad de comprar y sustentar esa propiedad, son los que normalmente los bancos apoyan en este tipo de inversión, pero recomiendo que la gente se eduque y hable con sus bancos locales.”
Por su parte, Ken recomienda que contraten a un abogado especializado en bienes raíces o a un examinador de documentos público, como él, para que puedan verificar toda la información de la casa y el comprador pueda tomar una mejor decisión al momento de participar en una subasta.
Ken también explicó que durante su carrera se ha dado cuenta que los bancos locales hacen menos ejecuciones hipotecarias a comparación de bancos que son a nivel nacional, ya que los bancos locales toman más el tiempo en hablar y crear una relación con sus clientes. Además, los bancos locales tienden a ser más inteligentes al momento de aprobar un préstamo. “Pienso que los bancos locales tienden a tener mejor juicio no solo al momento de dar prestamos, sino de ayudar a resolver problemas financieros,” agregó.
Para más información sobre subastas, se pueden comunicar con Suzy a la Oficina del Sheriff al (712) 263-2146 o visitar su página en línea www.crawfordcounty.iowa.gov.
Este artículo es patrocinado por Western Iowa Journalism Foundation.
Translation
Don’t lose Your property
Learn how the foreclosure process works
Community members participating in an auction held at the Crawford County Sheriff’s Office. Ashley Martinez Torres/Special for LA PRENSA Iowa.
Ashley Martinez Torres
Special for LA PRENSA Iowa
Buying a home through a foreclosure auction may sound appealing to several buyers, however, it is important that those interested are aware of this process since they often overlook the risks it can bring, especially for a first-time buyer. On the other hand, those who already own property should educate themselves on how to prevent losing their homes through this process.
How an auction works
In Denison, auctions are held at the Sheriff's Office, and anyone can participate in the purchase, they just have write their name on the list provided during the auction.
Then, the auction intermediary will open the sale with an initial amount, and from there the buyers present will be able to make their offers. The winner of the auction is the last to offer once no one else bids on the property, and this person has a maximum of 30 minutes to deliver the full amount for the property, otherwise the sale becomes null and void, and the auction is rescheduled for the future.
How you can lose your property
According to Forbes Advisor, at least there were 151,153 foreclosure filings in 2021 across the U.S. The reasons why a homeowner may lose their property vary depending on the situation, but the most common is due to lack of mortgage payments or also known as foreclosure.
In this case, the bank to whom the borrower has failed to pay has to follow the Iowa Code Chapter 654 in order to take possession of the house. According to the code, the bank, or the lender in question, has to notify the owner or owners of the property about the consequences if the debt is not paid within a certain period of time. Once this time passes and this problem hasn’t been resolved, the house becomes the property of the bank.
“Property owners have to pay their due diligences or else they could end up in a complicated situation where they could lose their homes," said Sheriff's Office Administrator Suzy Oume.
Additionally, the auction of a property is not the only option; the bank can also hire a real estate agency to put the house up for sale, while other banks give the owner the opportunity to have him take care of the sale of the house to pay off the debt.
"Banks don't want your property, they want to charge interest," said Ken Kahl, Crawford County Abstract title examiner. "However, when the situation gets to the point where the borrower can't pay the bank, the bank tries to recover as much money as they can by selling or auctioning the property.”
He explained that banks tend to be responsible for covering the costs that come with selling the house either through a real estate agency or auction, so it is preferable for banking institutions to resolve the foreclosure issue with the owner.
Administrator Crawford County Sheriff's Office Suzy Oume (left) with the highest bidder of a home auction that started at $70,585.82 and ended at $120,000. Ashley Martínez Torres/Special for LA PRENSA Iowa.
Be aware of the risks
There is no doubt that buying a property through an auction has certain advantages such as buying the property for a cheaper price. However, buyers should not get carried away by this type of offer since there are also several risks.
One of the risks that comes with buying a home through auctions is that most of the time, buyers don't have access to see the house inside. As Oume explained, the owner is still the person who lives in the property even though the bank has taken possession, "that's why no one but that person can give permission to come in to see the house to interested buyers," she said.
The problem with buying a house blindly is that the house may be damaged, full of garbage or the belongings of the previous owner are still there, which becomes the responsibility of the new owner to get rid of.
"Some people damage property on purpose because they know they're going to lose it, so they don't care about anything anymore," Oume explained. "It's much easier to buy a house that you know is uninhabited."
She also explained that on many occasions the previous owner of a house may continue to live on the property or even squatters live there.
"Once the purchase of the house has been carried out, the previous owner has to leave immediately along with the rest of his belongings," Oume said.
Another risk that a buyer runs is that the house has extra costs, not only for any repairs that the property may present, but also property taxes that have not been paid by the previous owner, which would go over a buyer's budget.
How to prepare better
While these risks of buying through a foreclosure auction or losing your home through a foreclosure process may sound scary, they are simple to prevent and fix.
On the one hand, for homeowners who fear losing their property, it's important that they stay in constant communication with their banks if they think or know they won't be able to complete their mortgage payments for any reason.
